وام جدید مسکن به کار چه کسانی می‌آید؟/ شکست جدید از اجارهبها
سقف وام مسکن در تهران برای زوجین با احتساب جعاله به ۹۶۰ میلیون تومان رسیده است اما همچنان تکافوی لازم برای خرید مسکن توسط خانه اولی‌ها را ندارد.
موبنا-بررسی سطوح فعلی قیمت‌های پیشنهادی مسکن در مناطق متوسط شهر تهران نشان میدهد خرید یک واحد نقلی در این مناطق به بودجه‌ای بین ۳ تا ۴ میلیارد تومان نیاز دارد و در این بین یک زوج با فرض اینکه درآمد قابل توجهی داشته باشند و از عهده اقساط وام مسکن زوجین بربیایند باز هم باید دستکم بیش از دو برابر مبلغ وام را به آن بیفزایند تا امکان ورود به بازار مسکن و آغاز فاز جست‌وجو را پیدا کنند.
سقف وام مسکن در تهران برای زوجین با احتساب جعاله به ۹۶۰ میلیون تومان رسیده است اما همچنان تکافوی لازم برای خرید مسکن توسط خانه اولی‌ها را ندارد. هنوز فرآیند پرداخت این وام به متقاضیان آغاز نشده و مراحل مقدماتی آن در شبکه بانکی در جریان است اما تحقیق از فعالان بازار مسکن نشان میدهد این وام دستکم تاکنون موجب افزایش تقاضای خرید مسکن از ناحیه زوج‌های خانه اولی نشده و آنها افزایش موثر حضور یا تماس این گروه از متقاضیان مسکن را حس نکرده‌اند.
در عوض این طور به نظر میرسد که وام‌های جدید ممکن است تا حدودی تحریک‌کننده تقاضای تبدیل به احسن املاک مصرفی در بازار مسکن باشد و به این ترتیب احتمالا از ماه آینده بر تعداد کسانی که فکر تبدیل خانه خود به واحدی بزرگ‌تر یا در موقعیت بهتر را در سر می‌پرورانند و با این انگیزه برای پرس‌وجو و بازدید از فایل‌ها به بازار مراجعه می‌کنند، افزوده شود. آنچه بارز است اینکه وام‌های جدید مسکن با وجود بهبود نسبی سقف همچنان به کار خانه اولی‌ها نمی‌آید و دست این گروه که باید هدف اصلی سیاستگذار برای وام‌دهی تلقی شوند، از تسهیلات ۹۶۰ میلیون تومانی خالی خواهد ماند چراکه استطاعت پرداخت اقساط آن را ندارند.
در جدول زیر قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان مسکونی در منطقه چهار تهران که یکی از مناطق متوسط و پرمعامله شهر محسوب میشود و مقصد خرید خانه‌اولی‌های بسیاری در سالهای گذشته بوده است، گردآوری شده است.
شکست جدید از اجارهبها
تابآوری مستاجرهای پایتخت، حتی برابر «رشد صفر اجارهبها در ۱۴۰۲» هم کم شده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از پشت‌صحنه نوع تازهای از مهاجرت بین منطقه‌ای اجاره‌نشین‌ها در تهران حاکی است، مستاجرهای دهک متوسط رو به بالا تحت تاثیر پنج عامل مخرب توان اجارهنشینی، قبل از مواجهه با موجر برای تمدید قرارداد، در فکر «جابه‌جایی به مناطق پایین» هستند؛ چون عمدتا «توان پرداخت مبالغ اجاره ۱۴۰۱» در سال جاری را ندارند. در مناطق متوسط رو به بالای پایتخت، «اجاره‌های پیشنهادی موجرها» با فرمول رهن‌کامل، بعضا برابر با «میانگین قیمت خرید آپارتمان در سال ۹۸» شده است.
شکست جدید مستاجرها از بازار اجاره، سکانس تازهای از مهاجرت اجباری خانوارهای فاقد مسکن به مناطق ارزانتر را رقم زده است. تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی از وضعیت بازار اجاره مسکن در تابستان امسال به شناخت ۵ عامل ناتوانی مستاجرهای ۱۴۰۲ در پرداخت ارقام اجارهبها حتی با سطوح سال گذشته، منجر میشود. تورم عمومی بالا، تورم مسکن شدید و سرریز شدن تقاضا در بازار اجاره مهم‌ترین این عوامل هستند. مجموعه این عوامل باعث شده تابآوری مستاجرها نه‌تنها در برابر ارقام جدید اجارهبها بلکه حتی در مقابل تورم صفر در این بازار (حفظ سطوح سال گذشته اجارهبها)، نیز به شدت کاهش یافته است. این موضوع مهاجرت تازهای را در بازار اجاره رقم زده است و آن شروع مهاجرت دهک‌‌‌های متوسط رو به بالای مستاجر از مناطق شمالی به مناطق میانی شهر است. به این ترتیب، علاوه بر دو شکل قبلی مهاجرت مستاجرها که به دنبال قله‌‌‌پیمایی‌‌‌های تورمی این بازار در سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ شکل گرفت هم‌‌‌اکنون شکل تازهای از اسباب‌‌‌کشی مستاجرهای با سطوح بالاتر درآمدی نسبت به طبقات متوسط و متوسط رو به پایین، نیز در بازار اجاره ۱۴۰۲ رصد میشود.
طی دستکم دو سال اخیر به دنبال بروز تورم شدید در بازار اجاره مسکن پایتخت دو دسته مهاجرت اجباری در این بازار شکل گرفت. طبقات متوسط که پیش از این در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر مانند مناطق ۴ و ۵ سکونت داشتند به دلیل رشد شدید اجارهبها و ضعف توان مالی برای پرداخت سطوح جدید هزینه‌‌‌های اجارهنشینی، به مناطق میانی و مرزی (مرز دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت مانند مناطق ۹ و ۱۰)، به اجبار مهاجرت کردند. بخشی از گروه‌‌‌های واقع در طبقات متوسط رو به پایین و همچنین مستاجرهای کم‌‌‌درآمد ساکن در مناطق جنوبی پایتخت نیز به دلیل ناتوانی از تامین هزینه‌‌‌های اجارهنشینی به دنبال تورم‌‌‌های حول و حوش ۵۰ درصد در بازار اجاره ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به مناطق حومه پایتخت مهاجرت کردند. اکنون اما به دنبال کاهش شدید تابآوری در بازار اجاره، شکل تازهای از مهاجرت اجباری مستاجرها در قالب اسباب‌‌‌کشی اجباری اجاره‌‌‌نشین‌‌‌های واقع در دهک‌‌‌های درآمدی متوسط رو به بالا از مناطق شمالی تهران مانند منطقه ۲ و ۳ به مناطق میانی مانند ۴ و ۵ رصد میشود. این موضوع در واقع مصداق بارز شکست جدید مستاجرها از اجارهبها محسوب میشود.
ناتوانی مستاجرها حتی با «تورم صفر»
تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در مناطق و محلات مختلف شهر تهران نشان از بروز نوعی فقر جدید در حوزه اجارهنشینی دارد. اگر‌چه در نبود آمارهای رسمی در خصوص تحولات بازار اجاره مسکن، تحقیقات میدانی صورت گرفته از فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار اجاره، مشخصات قراردادهای منعقد‌شده در این بازار و همچنین اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات مسکن شهر تهران نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجارهبها در سال جاری نسبت به سرعت رشد اجارهبها در سال گذشته است، اما ناتوانی مالی مستاجرها در بازار اجاره امسال بیش از همیشه نمایان، مشهود و پررنگ‌‌‌تر شده است.
بررسی‌‌‌های ما نشان میدهد سرعت رشد اجارهبها در قراردادهای ۱۴۰۲ در مقایسه با تورم اجاره ۱۴۰۱، کاهش داشته است. در شرایطی که متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران در سال گذشته نسبت به سال ۱۴۰۰ حول و حوش ۵۰ درصد و در برخی از ماه‌‌‌ها بیش از این میزان افزایش یافت اما هم‌‌‌اکنون داده‌‌‌های غیررسمی با استناد به بررسی انبوهی از فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران نشان از کاهش سرعت رشد اجارهبها به حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد دارد.
اما آیا این موضوع به معنای بهتر شدن شرایط مستاجرها است؟ بررسی‌‌‌ها نشان میدهد نه‌تنها شرایط مستاجرها در سال جاری نسبت به سالهای قبل و دو سال گذشته بهتر نشده است بلکه هم‌‌‌اکنون مستاجرها با بیشترین میزان فشار از ناحیه اجارهنشینی روبه‌رو شده‌‌‌اند. به طوری‌که تابآوری مستاجرها در پایتخت به قدری کاهش یافته است که علاوه بر دهک‌‌‌های متوسط و متوسط رو به پایین، دهک‌‌‌های متوسط رو به بالا نیز ناچار به مهاجرت به مناطق ارزانتر و پایین‌‌‌تر شده‌‌‌اند. این شرایط به خصوص زمانی ملموس‌‌‌تر است که بخش قابل توجهی از مستاجرها حتی گروه زیادی از مستاجرهای واقع در دهک‌‌‌های درآمدی متوسط رو به بالا، حتی اگر اجاره‌‌‌بهای آنها در سال جاری افزایش نیابد، قادر به تامین ارقام پرداختی اجاره‌‌‌بهای سال گذشته هم نیستند. چه برسد به اینکه هم‌‌‌اکنون ارقام اجارهبها به طور متوسط در قراردادهای جدید در مناطق مختلف شهر تهران افزایش نیز داشته و ثابت نبوده است.
میانگین اجاره‌‌‌بهای تهران
در شرایطی که مراجع آماری بخش مسکن انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات بازارمسکن شهر تهران و سایر شهرها (کشور) را متوقف کرده‌‌‌اند، اما مشخصات قیمتی مربوط به حجم انبوهی از فایل‌‌‌هایی که روز گذشته به بازار اجاره مسکن شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت عرضه شد نشان میدهد هم‌‌‌اکنون متوسط اجاره‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران به علاوه سه درصد ودیعه دریافتی به حول و حوش بیش از ۲۱۰ تا ۲۳۰ هزار تومان رسیده است. این میزان به راحتی امکان برآورد اجاره‌‌‌بهای ماهانه برای مستاجرها در مناطق معمولی تهران را فراهم میکند. ارقام مربوط به اجارهبها در مناطق متوسط رو به بالای شهر بیشتر است و بعضا تا ۳۵۰ هزار تومان در یک ماه به ازای هر مترمربع نیز میرسد.
دنیای اقتصاد
