دو تجربه متفاوت شارژ مالي مسکن

موبنا – در اين گزارش، «نسبت قيمت مسکن به اجاره بها» و «حجم تسهيلات پرداختي به خريداران مسکن» نشان مي دهد در کشورهايي که وام به صورت هدفمند (عمدتا به خانه اولي ها) پرداخت شده، متناسب با افزايش وام دهي، قيمت مسکن کاهش يافته است. شاخص قيمت جهاني مسکن پس از ۸ فصل «صعود تند»، …

موبنا
در اين گزارش، «نسبت قيمت مسکن به اجاره بها» و «حجم تسهيلات پرداختي به خريداران مسکن» نشان مي دهد در کشورهايي که وام به صورت هدفمند (عمدتا به خانه اولي ها) پرداخت شده، متناسب با افزايش وام دهي، قيمت مسکن کاهش يافته است.

شاخص قيمت جهاني مسکن پس از ۸ فصل «صعود تند»، سال ۲۰۱۵ نيز در مسير افزايشي به حرکت خود ادامه داد اما رشد سال گذشته با «ريتم کند» انجام شد و در عين حال، افت شتاب تغييرات شاخص به معناي توقف قريب الوقوع آن نيست. صندوق بين المللي پول با انتشار آمار جديد از اوضاع بازار ملک در جهان، ضمن به تصوير کشيدن روند ۱۵ سال گذشته شاخص قيمت جهاني مسکن، سه شاخص ديگر از وضعيت اقتصاد مسکن در کشورها را اعلام کرد به طوري که مقايسه ترکيبي شاخص ها، يک پيام روشن خطاب به سياست گذاران اين بخش دارد. مطابق گزارش صندوق بين المللي پول، سطح شاخص قيمت جهاني مسکن در حال حاضر و پس از سه سال افزايش مداوم، هنوز به نقطه جهش سال هاي ۲۰۰۸-۲۰۰۷ نرسيده، ضمن آنکه آخرين مقصد اين شاخص در سال ۲۰۱۵ نشان مي دهد، تکرار جهش دوره قبل دور از انتظار کارشناسي است.

شاخص قيمت جهاني مسکن در سال هاي ۲۰۰۷ تا اوايل ۲۰۰۸، نزديک به ۶۰ درصد نسبت به سال ۲۰۰۰ صعود کرد به اين معنا که شاخص از ۱۰۰ در سال ۲۰۰۰ به نزديک ۱۶۰ رسيد اما بعد از آن با وقوع بحران اقتصادي در سال هاي ۲۰۰۹-۲۰۰۸، سطح شاخص با نزول ممتد، از حدود ۱۶۰ به نزديک ۱۴۰ رسيد. در فصل اول سال گذشته، سطح اين شاخص مدتي در مرز ۱۵۰ قرار گرفت که اين نوسان بيانگر کاهش محسوس سرعت رشد در سال گذشته ميلادي است. اين گزارش حاوي سه شاخص ديگر شامل «سطح تورم واقعي مسکن در ۶۴ کشور»، «ميزان تسهيلات پرداختي به خريداران مسکن» و همچنين «نسبت قيمت به اجاره بها» در کشورهاي مختلف طي سال ۲۰۱۵ است که نشان مي دهد: در کشورهايي که معمولا وام خريد مسکن به صورت هدفمند و از طريق اعتبارسنجي سمت تقاضا، صرفا به گروه جامعه هدف –خريداران مصرفي همچون خانه اولي ها- پرداخت مي شود، چنانچه در يک سال حجم وام دهي به متقاضيان در اين کشورها افزايش يابد، نه تنها قيمت مسکن در آن سال تحريک نمي شود که به دليل کارکرد درست چرخه معاملات مصرفي و عرضه جديد، بهاي فروش آپارتمان ها با کاهش نيز مواجه خواهد شد. اين معادله براي کشورهايي که تسهيلات خريد مسکن به صورت آزاد و غيرهدفمند به همه خريداران (مصرفي و سرمايه اي) ارائه مي شود، حالت عکس دارد.

سال گذشته در فرانسه که سابقه طولاني در تامين مالي هدفمند خانوارهاي کم درآمد و ميان درآمد متقاضي مسکن دارد، حجم اعتبارات بلندمدت پرداختي به بخش مسکن ۵ درصد افزايش پيدا کرد اما به جاي آنکه، تزريق منابع منجر به تحريک قيمت شود، تورم واقعي مسکن (مابه التفاوت رشد قيمت اسمي و نرخ تورم) ۳ درصد افت کرد و نسبت قيمت به اجاره بها نيز در اين کشور، ۱۰درصد کاهش يافت. همچنين در انگليس که سياست هاي مالي مسکن از طبقات اجتماعي ضعيف و متوسط پشتيباني مي کند، در سال ۲۰۱۵ ميزان تسهيلات خريد مسکن پرداختي به متقاضيان ۳ درصد افت کرد و با اين کاهش، به دليل آنکه سرکوب تقاضا و اختلال در بازار اتفاق افتاد، در نهايت قيمت واقعي مسکن ۵ درصد رشد کرد.

اما در ترکيه که بازار سفته بازي ملکي از کانال تسهيلات بانکي بلندمدت، رونق دارد و برج سازها به واسطه وام خريد، قادر به فروش واحدهاي مسکوني به سرمايه گذاران هستند، اثر تورمي تسهيلات قابل مشاهده است. در سال ۲۰۱۵، بيشترين رشد حجمي در پرداخت وام خريد مسکن از بين کشورهاي مختلف، براي ترکيه و با نرخ رشد ۱۸ درصد در وام دهي به ثبت رسيد. اين اتفاق باعث شد ترکيه در سال گذشته، مقام پنجمين کشور به لحاظ بيشترين رشد قيمت واقعي مسکن را به دست آورد طوري که تورم واقعي مسکن در اين کشور در فصل آخر سال ۲۰۱۵ به ۱۰ درصد رسيد. سال گذشته نسبت قيمت به اجاره بها نيز در ترکيه با بيشترين رشد نسبت به بقيه کشورها، ۴۰ درصد نسبت به سال ۲۰۱۰ صعود کرد.

وضعيت بخش مسکن جهان به روايت IMF
بر اساس گزارش فصلي صندوق بين المللي پول، گرچه روند تغييرات شاخص قيمت مسکن در جهان طي سال گذشته ميلادي صعودي بوده است، اما پس از ۱۶ فصل متوالي افزايش رشد شاخص، حالا رشد اين شاخص کمي کاهش يافته است. البته صندوق بين المللي پول تاکيد کرده هنوز زود است که اين کاهش سرعت رشد را به منزله روند کاهشي قيمت ها تعبير کنيم.

شاخص جهاني قيمت مسکن از فصل اول سال ۲۰۰۰ روند افزايشي داشته است ولي با شروع بحران مالي و در ابتداي سال ۲۰۰۸ به يکباره افت کرد و روند کاهشي آن تا سال هاي ۲۰۱۱ و ۲۰۱۲ نيز ادامه داشت. سپس به آرامي صعود دوباره آن آغاز شد و تا فصل اول سال ۲۰۱۵ نيز اين روند صعودي ادامه داشته است. تا فصل چهارم سال گذشته ميلادي در غالب کشورهاي جهان شاخص قيمت مسکن به طور متوسط رشد مثبت را تجربه کرده است. قطر، هنگ کنگ، سوئد، مجارستان و ترکيه به ترتيب کشورهايي بودند که بيشترين رشد قيمت مسکن براي آنها به ثبت رسيد. رشد قيمت سالانه منتهي به فصل چهارم براي اين کشورها بين ۱۰ تا ۱۵ درصد بوده است. اوکراين با بيش از ۳۰ درصد کاهش قيمت بيشترين رکود را در اين بازار در مدت مشابه تجربه کرد. امارات متحده عربي، روسيه، برزيل، لتوني، يونان و تايوان جزو کشورهايي بودند که بين ۵ تا ۱۵ درصد کاهش قيمت را تجربه کردند.

رشد تسهيلات اعتباري و بلندمدت بخش مسکن نيز براي بيشتر کشورهاي دنيا در بازه زماني يکساله منتهي به فصل سوم سال ۲۰۱۵ مثبت بوده است. ترکيه با حدود ۲۰ درصد رشد تسهيلات، رتبه اول را داراست. کشورهاي کلمبيا، چين، فيليپين و مکزيک، همگي با رشدهاي بالاي ۱۰ درصد، در رتبه هاي بعدي قرار دارند. رشد تسهيلات اوکراين کاهشي بيش از ۳۵ درصد را در اين بازه زماني داشته که در مقايسه با دو کشور قبل از خود، اسلووني و ايرلند که هر کدام ۱۰ درصد کاهش داشتند، فاصله بسياري دارد.

در اين گزارش با پايه قرار دادن نسبت قيمت مسکن به درآمد براي سال ۲۰۱۰ براي بازه زماني منتهي به فصل چهارم سال ۲۰۱۵ نسبت قيمت مسکن به درآمد سرانه اشخاص محاسبه شده است. يعني با مبنا قرار دادن قيمت هاي سال ۲۰۱۰ (به عبارت ديگر با تعديل نسبت به قيمت هاي سال ۲۰۱۰) رشد قيمت مسکن به درآمد مورد سنجش قرار گرفته است. در واقع براي هر کشور نسبت قيمت مسکن به درآمد عدد ۱۰۰ بوده و با تعديل نسبت به اعداد مشابه در آن سال، اين نسبت براي سال ۲۰۱۵ گزارش شده است و در واقع ميزان افزايش رشد قيمت مسکن را نسبت به رشد درآمد ارزيابي مي کند. براي نيوزيلند اين نسبت حدود ۱۲۵ است يعني قيمت مسکن در نيوزيلند نسبت به درآمد سرانه در اين کشور حدود ۲۵ درصد در بازه مذکور افزايش داشته است. اتريش، آلمان و سوئد با نسبت هاي بالاي ۱۲۰ کشورهاي بعدي هستند.

آمريکا، نروژ، جمهوري چک، لتوني و دانمارک کشورهايي هستند که اين نسبت براي آنها نسبت به ديگر کشورها به ۱۰۰ نزديک تر است يعني نسبت قيمت مسکن به درآمد براي آنها تغيير چنداني نکرده است. در انتهاي جدول، هلند، لهستان، مجارستان و اسپانيا با نسبت هاي بالاي ۷۰ و کمتر از ۸۰ قرار دارند. در واقع حدود نيمي از کشورهاي مورد بررسي در بازه زماني فوق، قيمت مسکن از درآمد سرانه پيشي گرفته است.

اگر به جاي درآمد، قيمت اجاره خانه را در نظر بگيريم و نسبت قيمت مسکن به اجاره خانه را با مبنا قرار دادن سال ۲۰۱۰ و تا انتهاي سال ۲۰۱۵ محاسبه کنيم مشاهده مي شود در حدود نيمي از کشورها رشد قيمت مسکن از رشد اجاره آن بيشتر بوده است. ترکيه با نسبت ۱۴۵ درصد رتبه اول را دارد و نيوزيلند، آلمان، سوئد و رژيم صهيونيستي با نسبتي حدود ۱۳۰ در مرتبه هاي بعدي قرار دارند. اين نسبت براي آفريقاي جنوبي، جمهوري اسلواکي، شيلي، بلژيک و دانمارک تقريبا ۱۰۰ محاسبه شده يعني تغييري در رشد اين دو متغير طي بازه فوق مشاهده نشده است. يونان، استوني و هلند با نسبتي بالاتر از ۷۰ و روسيه با نسبتي حدود ۶۰ کشورهاي انتهاي جدول را تشکيل مي دهند.

در ظاهر به نظر نمي رسد کاهش در قيمت کالاها در سطح جهاني تاثيري بر قيمت مسکن در سطح کشورها داشته باشد. با اين حال، در برخي نواحي و شهرهاي داخل کشورها اثرات کاهشي آن را مي توان مشاهده کرد. در استراليا طي ۲۵ سال گذشته قيمت مسکن، به رغم نوسانات شديد آن، همواره روندي افزايشي داشته است و از سال ۲۰۱۳ اين روند افزايشي شدت بيشتري نيز گرفته است. با اين وجود، در شهر «پرث» که در تعامل شديد با صنايع معدني و پتروشيمي اطراف آن قرار دارد، روند نزولي قيمت مسکن را تجربه مي کند. در کانادا نيز قيمت مسکن روند صعودي، آرام و نسبتا باثباتي را طي مي کند در حالي که در شهرهايي مانند «کلگري» و «ادمونتون» که دو شهر اصلي استان آلبرتا هستند که غالب درآمد و توليد آنها از طريق صنايع مرتبط با انرژي است، قيمت مسکن روند کاهشي را نشان مي دهد.

 منبع: دنياي اقتصاد

نوشته های مشابه

دکمه بازگشت به بالا